ＰＰＤＳ

医療関係でなくてすみません...
今、ｐ関係で常時見てるのはここだけなのでご存じの方いればお知恵拝借できると助かります。

ダバオの自宅を２０００年に購入したのですが、権利書を売主からもらっていない状態というのがわかりました。事実関係や契約がどうなっているかよくわからないので詳しくメールするようにいいました、がまだ来ません。

権利書を手に入れるのにさらに高額を要求されているようです。弁護士と親戚で相手の会社と話しするといっていましたが、何か払わなくていいような気がする請求なのですけどＰでの商習慣ではこう言うことあるのでしょうか？
何か良い解決策あればご教示頂ければうれしいです。

[217] 2006年10月19日 (木) 22時04分

ＰＰＤＳさん別件でごめんなさい
ＰＣパタイでバックアップとっていずメールアド分からなくなりました
お手数掛けて申し訳有りません再度送っていただけますか？

マニラの不動産屋さんのＨＰでバハイの売買有りましたが
飛んでしまいました、探して見ます・・

[218] 2006年10月20日 (金) 00時00分

返信ありがとうございました。あ〜そう言えばマニラで不動産屋やってる日本人いましたよね。あさひ不動産、だったかな。探してみます…
この問題日本ではちょっと考えられないのですけど…
しかしなんで土地と家を購入しておいて権利の確認をしっかりしておかなかったのか…？です。

ppds777@yahoo.co.jp

[219] 2006年10月20日 (金) 06時40分

>http://www.asahi.ph/real/

朝日不動産　のＨＰです。
ほのぼの不動産と同じです。

ただしこの不動産屋は、マカティのコンドやタガイタイなどを中心に手がけています。
事務手続きの依頼は、ダバオまでは無理だと思いますが、方法は教えてくれるかも知れません。ただし、回答までに時間が非常に長くかかります。

＞ダバオの自宅を２０００年に購入したのですが、権利書を売主からもらっていない状態というのがわかりました

通常は、支払い時に「権利書」をもらって、新規購入者の名前で書き換えますが、どうしてこのような事が起きてしまったのでしょうか。

一般的なＰ人だったら、この知識はあると思います。
本人になくても、親族や役所に行けば、弁護士がいて親切に教えてくれます。
役所にいる弁護士はボランティアで報酬はいりません。コーラーやスナックをお礼としてもっていく人もいます。

＞Ｐでの商習慣ではこう言うことあるのでしょうか
ないと思います。騙されたのでしょう。現金を支払ってくれれば、権利証は後日持参する、とか何とか言ったんじゃないでしょうか？

家を購入する前に、前の持ち主が「税金滞納」があるのか、ないのか、何かの担保に入っているのかいないのか、等を調べ上げて、「クリーンタイトル」にして、購入者に手渡すのが普通だと思います。

契約によっては、「タイトル＝権利」だけ。つまり、土地そのものの「所有権」ではなく、その土地の所有する権利だけの場合もあります。つまり、借地権等です。

[220] 2006年10月20日 (金) 07時21分

昨日話しをしていて状況が全く理解出来なかったのですが、みなさんの話と調査した内容を総合するとどうも下記のような気がしてきました。

・本人は土地、建物全てを購入したつもりだったが実は「借地権のみ」の契約だった。
・「地代」を払わなくてはいけないのに、払っていなくて借金した形になって金利を加算されて当初地代より高い額になってしまった。
・あまりに払わないので督促状が届いた。

＊何か救済措置があるとすると「当初借地権のみとちゃんと説明したか又は契約書に不備があれば支払額の減額」「金利分はまけてもらう」くらいでしょうか。

[221] 2006年10月20日 (金) 16時53分

やっとメールが来ました。
土地建物の管理会社（ここが売主か？）からの督促状の内容です。とにかく３０万PHP払わないと何らの法的措置をとる、と言っているみたいですね。

NOTICE OF DEMAND.. to settle your arrearage thru full payment,full updating or restructuring with in fifteen days from the receipt of this demand.
this to inform you that per our records your total obligations with the NHMFC as of june 30,2006 to Php 309,558.93 ...
Despite repeated demands you failed to update your　account,as such your account has been reffered for legal and action.
we hear from you or you failed to update your account on or before the expiration....on october 30,2006
please give this matter utmost attention.

[222] 2006年10月20日 (金) 18時47分

>本人は土地、建物全てを購入したつもりだったが実は「借地権のみ」の契約だった。

私はこの誤解はあり得ない、と思います。なぜなら、「契約書」を見れば、「土地・建物」を含めてすべて購入するか、「借地だけ」か、明確だからです。

外国人名義では土地を購入できませんから、「借地」という方法、２５年借地、これを再度更新して５０年借地まで可能だと思います。これは土地を購入できない外国人に５０年借地などにして、土地を購入するのと同じ効果をもたせている処置です。

Ｐ人同士は土地の売買が出来ますから、普通は「借地」はありません。あり得るのは、「スクワーターエリヤ」での借地権の売買です。

公有の土地に住み着く＝スクワーター　が一つの大きな街を形成している場合があります。

土地そのものは「公有地」なので権利書はありませんから売買は出来ません。しかし、不法占拠した「土地の上に建物を建築する権利」の売買は行われています。

そのような例なら、Ｐ同士の「土地の上に建物を建築する権利」の売買＝すなわち日本で言うところの「借地権」の売買はありますが、そうでない土地の所有権を伴わない「権利の売買」は思い当たりません。

あるいは、土地付きの家屋を購入したのではなく、タウンハウス形式のアパート・コンドミニウムの購入であって、「管理費」の滞納、賃貸料の滞納のために立ち退きを迫られている、というのなら、よくある話です。

[223] 2006年10月20日 (金) 19時20分

>本人は土地、建物全てを購入したつもりだったが実は「借地権のみ」の契約だった。

第二の解釈です。
奥さんは貴方に土地・家屋を即金で購入し、タイトルも奥さん名義に変えた、と報告したが、これは虚偽だった。

つまり、奥さんは、代金の一部しか支払っていなかった、だから、土地・家屋は当初から奥さん名義に変更していない、という可能性はありませんか？

ＰにはＯＷＮ　ＴＯ　ＲＥＮＴ　という制度があります。
毎月アパート代金を支払う感覚でアパートやコンド、土地付き住宅を借りているが、何年か支払い続けると、自分のものになる、という制度です。これの支払いが滞った、という可能性もある。


一番明確なのは、最初の契約書を見ることです。
「土地・家屋の所有権」として代金を支払ったのか、たんなるレンタルだったのか、調査する必要があります。

この調査＝何のために代金を支払ったのかは、大変重要です。

土地・家屋の所有権の売買で相当の金額を支払ったのに、不動産屋が「権利書」をわたさないなら、弁護士をつけて裁判をすれば良いのです。かならず勝てます。

[224] 2006年10月20日 (金) 19時34分

>http://www.asahi.ph/real/jutaku-erabi-10point.htm

に、「フィリピンで住宅購入、３つのウソと７つのタブー」掲載されています。



なかなか役に立つ生きた情報です。こうい例が多くある。

　　　　＞権利関係を確認せずに不動産を買うな。

　不動産を買っても所有権移転登記（名義変更）ができなければ占有はできても転売はできない。所有権移転のできない理由は未納税があったり、抵当権、裁判係争中だったりするからだ。少なくとも抵当権や裁判係争中については登記簿謄本に付記されているので、地方登記局で絶対に確認すべきである。自分でできない場合には仲介業者や弁護士、銀行に頼むべきである。


　　　　　　　＞女房の勧める家・土地を買うな。

　日本に出稼ぎをしている女性や日本人と結婚する女性の殆どが貧しい家庭に育っている。また、年も20代、30代と若ければ、本人もその家族も住宅購入について無知である。

　我々はフィリピン人なのだからフィリピンのことをよく知っていると思いがちだがそんなことは絶対にありえない。そこで彼らの連れてくる助っ人の不動産屋だの弁護士だのもやはりうだつのあがらない未熟者がほとんどで、ただ日本人と結婚したフィリピン女性に群がるコバンザメどもだ。

　従って、妻や彼女もまた彼らに騙されている。最初から騙すつもりはなくても知識も能力もないから結果、全員騙されるのである。もちろん、物件の良し悪しを見る目などない。そこで転売どころか所有権移転登記すらできないようなへんな物件をつかまされることになる。

　不動産は高価である。また換金性の低い資産である。我々は外国人だ。不動産を購入するときは多少高くても転売しやすい物件、そして安全設計の物件を選ぶべきである。素人任せにせず、必ず自分主導で物件探しをしよう。



　　　　＞ローコストハウジング（粗悪建売住宅）を買うな。

　フィリピンは発展途上国なので住宅は安いと思いがちだ。ところがそれは間違いで、土地はいくら安くても住宅建築費については良い住宅資材はほとんど輸入物であるため、人件費の分だけが安くつくと考えてよい。
　それを５０万ペソ〜１５０万ペソ（１００万円〜３００万円）というとんでもない安い価格で売っている住宅がある。でも飛びつくなかれ。それはブロックを重ねただけの建物で牛舎や鶏舎と同じと考えてよい。数年でひび割れだらけになり、地震で簡単に倒壊する。

　住宅建築費はフィリピン人が住む住宅は平米単価１万ペソ。日本人が住める住宅は平米単価１万５千ペソ〜２万ペソ。それに土地購入費はマカティ市なら１万ペソ〜４万ペソ。それ以外のマニラ首都圏では３千ペソ〜２万ペソ、マニラ近郊だと、２千ペソ〜1万ペソ、それ以上の僻地では５０ペソ〜２千ペソくらいだろうか。
くれぐれも安かろう悪かろうは買うべきではない。また、そんなものを転売してほしいと私に頼んでくるのは言語道断としかいいようがない。

[225] 2006年10月21日 (土) 16時11分

色々ありがとうございます。
どうも「移転登記の出来ない物件」を所有権も含めて購入したと「思い込んでいた」と言う事だそうです。不動産屋又は売主が説明責任を果たしたかはよくわかりませんが確認をしなかった落ち度はありそうです。

[226] 2006年10月22日 (日) 01時32分

>「移転登記の出来ない物件」

いわゆる訳あり物件。土地の権利が「相続」などで複数の人物に分かれている。全員のサインをもらわなければ、「移転登記ができない」などの物件は多数あります。それだけに「注意」を払って購入すべきでしたね。

しかし、済んでしまった事は仕方がない。
次はどうするか、思案をされたほうが良いと思います。

説明などは「口頭」でなく必ず「文書」で残すことです。

[227] 2006年10月22日 (日) 14時49分

ガンバさん
こちらでも探しているのですが、ダバオの地元の良い弁護士ご存知あればご教示頂けると助かります。弁護士も警察も信用できる人物でないと相談も出来ないというのは困ったものです。

愚直さん
文書で残す…　大事ですね。今回も"文書"はあったようですがちゃんと見ていなきゃ、こちら(日本側)としては何ともし難い。この家に関しては私がお金を出していません。

[228] 2006年10月23日 (月) 07時02分

ＰＰＤＳさん　暫くです、なんだか大変お気の毒です。

家の家内もそうですが重要な書類に目を通さないで、現場にたってから慌てる行為はシバシバです、前もって我々はそれを予測致防御行為に当面出なくては行けないでしょうか、

家内の叔母はミンダナオ島南部スルタンクダラト州のタクロン市出身で現日本で暮らしておりますが、なんと土地家屋は合計４回購入、内３回はなんだかの騙しにあっております。

幾ら日本で稼ぎ日本じゃ土地が高くて手が出せないからと謂っておりますが、買う度に不動産取得体験料金を支払っている様なオツムではとにかく無知その者は謂うまでもありません、

フィリピンに暮らしフィリピン人に聞いて行動するのではなく、フィリピンでも日本でも常に我々が直に確認致し直に指示を出しませんと、「任せ」行為は或は「セット的な思い込み」はフィリピンでは絶対に危機を招いて仕舞うでしょうか。

愚　直さん　しかし感じます　
感動的な文面の数々　、「フィリピンで住宅購入、３つのウソと７つのタブー」
これは私のＷＥＢサイトでも是非公開したい文面ですね、

特に下記タイトルは真実その者であると感じました、

＞女房の勧める家・土地を買うな。

これで泣く日本人が後を断ちません！！
これでトラぶってのご相談や調査以来、或はどうしても許せず復讐に出る日本人も多いですね。

フィリピンの事はフィリピン人に！
結果的には「豚」でもない状況生み　後から気づけばボランテアになりがちとなります、悔いは残りますが自分自身の無知とチェックの甘さから招いたと反省致し、次は絶対に受け入れない様最大の努力されて下さい。

[230] 2006年10月23日 (月) 08時56分

愚直さん、ガンバさん、おんぼろ看護師さん
返信ありがとうございました。
一昨日、弁護士と親戚をつれてその会社に話しに行った所300,000→65,000pesos　にディスカウントに成功したそうです。これで自分名義に変更出来るようになるそうです。ほんとかな？何度も念を押しましたが「大丈夫」だそうです。
お金はこちらから出しません。「自分がちゃんと確認しなかった責任があるのだから、今持ってる財産を処分して支払いにあてなさい」と言いました。

[231] 2006年10月24日 (火) 08時05分

ＰＰＤＳさん　本当に良かったですね。

でもね、最後まで切り札捨てちゃ、まだ糸口で峠を越えた地点とお思い下さい。

もしも私ならば提示金額で合意しても即決現金では支払いません、何回かに分割して(金利がつく訳でもなし）その間に臭い部分を探し宛てもしも何も問題が無ければ支払いを続行致し、些細な疑問や問題が出た時、支払いストップの切り札にも使えるからで御座います。

今現在まで問題があったと謂うことは今後もある・・こう予測しなくても良い国域レベルでしょうか　ちょと心配ですね
切り札のカードは常に確保しながら前進、この取引ですがアサワの力量だけに任せるのは再発を生みかねません、ＰＰＤＳさんの繊細な指示(処方箋）をポイント　ポイントで出された方が良いですよ、この様な取引相手は一筋縄で行く様な相手ではない様な気が致します。

[232] 2006年10月24日 (火) 08時48分

>一昨日、弁護士と親戚をつれてその会社に話しに行った所300,000→65,000pesos　にディスカウントに成功

ディスカウントに成功したのはいいが、300,000→65,000pesos　とは、当初の３０万ペソの請求は？がつきそうですね。

しかし、解決のメドがついたのは良かったですね。

おんぼろ看護師さんの言われるとおり、危険を回避する方法を学びながら、相手にすきを見せないことです。

今度は完全に「クリーンタイトル」にして、奥さん名義に代えましょう。契約内容を綿密に確かめるようにお願いします。

[233] 2006年10月24日 (火) 20時05分

愚直さん、おんぼろ看護師さん
ご助言ありがとうございます。これに従いどうするか考え中です。とりあえず分割での支払いは指示しました。何の分野でも向上を目指して日々勉強ですね。だけどＰの不動産関係や商習慣（弁護士までがだましを行う等…）は慣れていない日本人には中々難しいです。

[234] 2006年10月25日 (水) 06時27分

>何回かに分割して
>切り札のカードは常に確保しながら前進、

おんぼろ看護師さんのアドバイズなるほど・・参考になりました
私なんか借金は嫌だから早く払えと言ってしまう所です
貴重な資料となります
目的外の使用、寛大な愚直さん（管理人様）に感謝致します

[235] 2006年10月25日 (水) 12時51分

＞＞追伸
ＰＰＤＳさんダバオで顔の広い方はＫＥＮさんです　　　　　http://www.geocities.jp/ken_atty/

色々アドバイズ頂けます

[236] 2006年10月25日 (水) 13時02分

ガンバさん
情報ありがとうございました。

アサワコ、ＭＳ症状悪化でうまく連絡がとれなくなってしまいました…
やっかいな病気ですね。何とかよくなってもらいたい、早く治療法が見つかって欲しい…

[240] 2006年10月29日 (日) 05時32分

>ディスカウントに成功したのはいいが、300,000→65,000pesos　とは、当初の３０万ペソの請求は？がつきそうですね。

このなぞが解けました。
65,000pesosになったのではなくて65,000pesosの値引きをしてもらった、と言う事が昨日話しててやっとわかりました。235,000pesosですね。金利がかさんだのでここまで高くなってしまった…と言ってます。

[255] 2006年11月07日 (火) 21時36分